Sachverständigen-Societät für Kapitalanlagen und private Finanzplanung
LeistungenZurück

Geschlossene Fonds / Grauer Kapitalmarkt

Sachliche Fragen zu dem Themenbereich Geschlossene Fonds oder auch Grauer Kapitalmarkt sahen in der Vergangenheit beispielsweise so aus:

”Es soll durch ein schriftliches Sachverständigengutachten Beweis erhoben werden über folgende Behauptung des/der Klägers/Beklagten:...”

…im Zeitpunkt der Gründung des Kerber Grundbesitz-Fonds I GbR mbH bzw. im Zeitpunkt des Beitritts des Klägers durch Erklärung vom 04.09.1998 (Bl. 24/25 d.A.) sei das für die im Gesellschaftsvertrag vom 24.10.1995 und vom 18.01.1996, vorgesehenen Investitionen erforderliche Kapital nicht wie vereinbart bzw. im Emissionsprospekt angegeben aufgebracht und investiert gewesen; darüber hinaus seien auch nicht etwa noch mehrere 100.000,-- DM übrig gewesen und als dem Fonds gehörendes Festgeld angelegt worden;

…die von der Zeugin xxx am 31.08.1992 gezeichnete Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds „HAT Gewerbefonds 43“ habe entgegen der Darstellung des Beklagten nicht nach fünf bis sieben Jahren mit Aussicht auf einen Gewinn veräußert werden können. Für solche Anteile an einem Immobilienfonds nach Ablauf von fünf bis sieben Jahren habe es praktisch keinen Zweitmarkt gegeben.

Der Sachverständige soll die vorgenannte Frage ex ante aus objektiver Sicht bei Abschluss der Beteiligung im Jahr 1992 beurteilen und zugrundelegen, dass die Mieteinnahmen des Fonds und seine Rentabilität im übrigen sich in etwa so entwickelt hätten, wie dies auf Seite 32 und 33 des vorgelegten Prospektes (Bl. 32/33 d.A.) prognostiziert ist. Unter Gewinn im Sinne der Beweisfrage soll verstanden werden, dass ein Veräußerungserlös für die Beteiligung der Zeugin xxx zu erzielen gewesen wäre, der mindestens dem von der Zeugin xxx bis zum Veräußerungszeitpunkt nach dem Plan im Prospekt voraussichtlich tatsächlich eingezahlten Kapital zuzüglich mindestens einer für festverzinsliche Anlagen damals üblichen Verzinsung entspricht.

…bereits im März 1996 wäre bei ordnungsgemäßer Überprüfung des Anlagekonzeptes der PDL und der Bonität erkennbar gewesen, dass es sich hierbei um ein Finanzprodukt des sog. „grauen Kapitalmarktes“ gehandelt habe
ob die von dem Beklagten in seinem Schriftsatz vom 01.07.02 dargestellten Maßnahmen einer pflichtgemäßen Prüfung des Finanzproduktes genügten.

…stimmen die der Vermögens- und Liquiditätsrechnung zugrunde liegenden Annahmen mit den Prognoserechnungen im Prospekt der Grundstücksgesellschaft Leipzig/Hannover überein?

Sind die Prognoserechnungen im Prospekt der Grundstücksgesellschaft unter finanzwirtschaftlichen Gesichtspunkten methodisch richtig?

Sind die Annahmen der Prognoserechnung im Prospekt der Grundstücksgesellschaft aus der Sicht des Jahres 1997 realistisch?

Sind die Unsicherheiten unter denen die Annahmen der Prognoserechnungen im Prospekt der Grundstücksgesellschaft stehen, mit einer Kapitalanlage vereinbar, die eine Altersversorgung sicher stellen soll?

Trägt die Liquiditätsrechnung der individuellen steuerlichen Belastung des Klägers Rechnung?

Wie hoch wäre die Rendite des Kapitaleinsatzes des Klägers nach Ablauf der Finanzierungsphase ohne und mit der prognostizierten Wertsteigerung der Immobilie?

„Fundus Fonds 32 – Forum Köpenick, Berlin“
hierzu Rentabilitätsanalyse gemäß prospektierter Kennzahlen
sowie
Prüfung des wirtschaftlichen Ergebnisses eines Musteranlegers, welcher in die Fondsgesellschaft investiert.
Zu beiden Fragestellungen sollen vor allem die zentralen Prospektaussagen und Kennzahlen bezüglich Rentabilität und Sicherheit in Bezug gebracht werden.

…zum Zeitpunkt des Abschlusses des Anteilskauf- und Übertragungsvertrages vom 05.05.1999 habe der Verkehrswert des veräußerten 10/16.500 -Anteils an der „Grundstücks-, Vermögens- und Verwaltungs-GbR Stuttgart-Mitte 4" nicht mehr als 5.500 DM betragen,

…über die Unplausibilität der Prospektangaben des Anlagemodells „Schweiz-Deutschland-USA Dreiländer Beteiligung Objekt – DLF 97/25 – Walter Fink – KG“, nachstehend nur noch „DLF“ genannt. Insbesondere soll geprüft werden, wie plausibel und realistisch die prospektierte Entwicklung der Fondsgesellschaft innerhalb des Prospektes dargestellt wurde.

…der Verkaufskurs des Immobilienfonds Nr. 6 KG bei der BBV Immobilien-Beteiligungs-Treuhand GmbH München habe im Jahre 1998 ca. 65% bezogen auf den Nominalwert betragen, der zu erlösende Betrag also ca. 260.000,00 DM.

…am 13.12.2001 habe sich der Wert der von der Beklagten erworbenen Anteile an der Grundstücksgesellschaft bR Yorkstraße 80 bis 82 in Berlin entsprechend den eingezahlten Beträgen auf mindestens 120.000,00 DM belaufen.

…, bereits zum Zeitpunkt der Zeichnung der Anlage bzw. der Beratung durch die Beklagte im Dezember 1992 sei für Verkäufer von geschlossenen Immobilienfonds (hier: insbesondere Banken) absehbar gewesen, dass Anteile von geschlossenen Immobilienfonds, die sich ausschließlich an Objekten in den neuen Bundesländern orientierten, aufgrund der erheblichen Bautätigkeit im Osten risikobehaftet sind.

  • Hätte ein Anlageberater aus dem Emissionsprospekt der AKJ erkennen können, dass eine Beteiligung als stiller Gesellschafter an der AKJ noch weitere Risiken barg als jene „allgemeinen Risiken“ , auf die der Prospekt hinwies?

Hätte einem Anlageberater am 14. Mai 1997 aus der Fachpresse bekannt sein müssen, dass eine Beteiligung als stiller Gesellschafter an der AKJ hochriskant ist, weil mit den Geschäftsgewinnen, die Renditeversprechen nicht einlösbar erschienen ?

  • der Falk Fonds 80 habe keine sichere Anlage dargestellt; zur Zeit des Beratungsgesprächs sei in Fachkreisen bekannt gewesen, dass der Falk Fonds 80 problembehaftet und nicht sicher sei;
  • es sei damals in allen Fachkreisen bekannt gewesen, dass am 28.10.2004 ein Bundestagsbeschluss zur rückwirkenden Änderung des § 11 EStG ergangen war und dies einen nahezu vollständigen Platzierungsstop des Falk Fonds bedeutet und diesen in eine schwierige wirtschaftliche Lage gebracht habe;
  1. die Behauptungen des Klägers:
    1. Ein Umsatzerlös mit Immobilien in einer Größenordnung von 5 % seien schon gute Ergebnisse. Die von der Beklagten genannten Erträge seien völlig illusorisch und entbehrten jeder sachlichen Grundlage.
    2. Die Beklagte greife, -was einer ständigen Beobachtung auf dem Kapitalmarkt entspräche-, bis zu 30 % (mindestens 15 %) von dem hereinkommenden Geld für Unkosten und Gewinnzwecken ab und führe es nicht dem eigentlichen Anlagezweck zu.
    3. In den Investitionsbereichen Immobilien, Unternehmensbeteiligungen und Geldmarktanlagen ließen sich nach Abzug der von Seiten der Initiatoren für sich beanspruchten Kosten sowie der Eigenkapitalbeschaffungskosten nur bei einer langfristigen Betrachtung ausreichend Erträge zielen.
    4. Für die im Prospekt der Beklagten angegebenen Ausschüttungen stünden keine ausreichenden Gewinne zur Verfügung. Daher müßten die Ausschüttungen an die Anleger durch das frisch hereingeholte Geld neuer Anleger finanziert werden. Die Beklagte werbe also für ein irreführendes modifiziertes Schneeballsystem.
    5. Unter den „sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ stecken ebenfalls Emissionskosten, die in die Taschen der Initiatoren fließen würden.
    6. Aufgrund hoher Emissions- und Eigenkapitalbeschaffungskosten, (die als Verlustzuweisung ausgewiesen würden?), ergebe sich, dass keine umfangreichen Investitionen ohne Aufnahme von Fremdkapital vorgenommen werden könnten.
  2. die Behauptungen der Beklagten:
    1. Die durch die Beklagte zu tätigenden Investitionen von DM 50 Mio. seinen nicht ausschließlich auf das Anlagekapital zurückzuführen, sondern setzte sich aus dem Eigenkapital des Unternehmens und dem Anlagekapital der einzelnen Anleger zusammen.
    2. Der angestrebte Umsatzerlös bis zum Jahr 2006, setzte sich auch aus Erlösen von Unternehmensbeteiligungen, die mit DM 5,370 Mio. anzusetzen seien, zusammen.
      Dabei sei allein die Beteiligung an einem Fertighausunternehmen mit einem Erlös von DM 2,58 Mio. zu veranschlagen. Daraus ergebe sich bezüglich des Fertighausunternehmen eine Betriebsmenge von 21,5 %, was durchaus branchenüblich sei.
      Die Branchenüblichkeit sei mit einem Prozentsatz von etwa 20 % zu veranschlagen.
    3. Die Provisionserträge habe die Beklagte mit DM 480.000,-- und die Mietrendite mit DM 2,350 Mio. und die Veräußerungsgewinne mit DM 500.000,-- veranschlagt.
      Die von dem Zeugen Dr. Bellmann erstellte Auflistung (Anlage B1=Blatt 29 d.A.) über die zu erwartenden Umsatzerlöse bis zum Jahre 2006 sei richtig.
    4. Im Bereich der Unternehmensbeteiligungen könne ein Jahresertrag von durchschnittlich bis zu 25 % erwirtschaftet werden.
    5. Auf dem spanischen Immobilienmarkt könnten wesentlich höhere Renditen erwirtschaftet werden, als dies in Deutschland der Fall ist.
    6. Die Emissionskosten mit 8 % seine von der Beklagten hinreichend deutlich ausgewiesen.
    7. Es läge kein Fall des sogenannten „Schneeballsystems“ vor.

…die Anlagekonzepte in den Emissionsprospekten zu den Beteiligungen an den Immobilienfonds

  • Sandheideweg/Jaczostr. 69/71
  • Wohnpark Berner Land
  • Holbein-/Dürerstr.
  • VerwaltungsGmbH & Co. KG, Zwinglistr. 21

seien für einen sorgfältigen Anlagevermittler aus damaliger Sicht zum Zeitpunkt der Vermittlung erkennbar nicht plausibel, wirtschaftlich nicht trag- und überlebensfähig, insbesondere weil unrealistische Mietpreise und Mietsteigerungen zugrunde gelegt werden.

Die von den Beklagten dem Kläger übermittelten Informationen in o.g. Anlagen seien für einen Anlagevermittler aus damaliger Sicht zum Zeitpunkt der Vermittlung erkennbar unzutreffend.

…der Verkehrswert für den Medico-Fond habe zum Stichtag (28.02.1997) 30.000,-- DM, der für den D II-Fond 40.000,-- DM und der für den Fundus-Fond 50.000,-- DM betragen.

  1. Es soll Beweis erhoben werden über den Wert nachstehender Fonds bzw. Beteiligungen zum Stichtag 11.02.2002
    • KapHag Renditefonds 50 „Friedrichstraße“ Checkpoint Charlie KG Einlageverpflichtung von 150.000 DM, Beitrittserklärung vom 04.12.1998
    • DGI Immobilienanlage Nr. 34
      mit 500.000 DM
      Beteiligungserklärung vom 20.12.1994
    • DGI 35 „Berlin, Frankfurt“,
      Beteiligung nominell 150.000 DM
      eingetragen 28.12.1994,
      Beteiligung nominell 150.000 DM
      eingetragen 15.12.1995,
    • Degesabis Grimmen
      Beteiligungsbetrag 150.000 DM
      Erklärung vom 27.12.1996,
    • Degesolva Pirna
      (Objekt „Förderschule Pirna“)
      Kommanditeinlage 200.000 DM
      Beitrittserklärung vom 20.07.1995
    • DS-Rendite-Fonds Nr. 66 VLCC Bourgogne GmbH & Co. Tankschiff KG
      Kommanditeinlage 100.000 DM
      Beitrittserklärung vom 20.11.1998

Cookies helfen uns bei der Bereitstellung unserer Dienste. Durch die Nutzung unserer Webseite erklären Sie sich mit der Verwendung von Cookies einverstanden. Ok